Vorzeitige Rückgabe (OR 264)

Grundsätzlich haftet der Mieter bei vorzeitiger Rückgabe für die Mietzinse bis zum nächsten Kündigungstermin resp. Ablauf des befristeten Mietverhältnisses

Er wird von seiner Haftung befreit, wenn

  • er die Sache zurück gibt, ohne Kündigungsfristen oder -termine einzuhalten
    • Mieter muss gegenüber dem Vermieter klar zum Ausdruck bringen, dass er das Mietobjekt zurückgeben will (vgl. Musterschreiben 1 und Musterschreiben 2)
    • Vermieter darf sich der Rückgabe des Mietobjektes nicht widersetzen
    • teilweise Rückgabe ist nicht zulässig
    • Mieter gibt das Mietobjekt tatsächlich zurück (Schlüssel müssen beim Vermieter sein)
  • er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt
    • Ersatzmieter muss zahlungsfähig sein (Miete sollte maximal 1/3 seines Nettoeinkommens entsprechen)
    • mögliche andere Kriterien: kein Konkurrent des Vermieters, entspricht der restlichen Zusammensetzung der Mieterschaft, entspricht Genossenschaftskriterien, etc.
    • unzulässige Kriterien: allgemeine negative Einstellung gegenüber Ausländern, unbestimmte Befürchtungen, etc.
  • der Ersatzmieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
    • Bereitschaft gleichen Mietzins zu bezahlen
    • will der Vermieter andere Bedingungen durchsetzen, ist der Mieter von seiner Haftung befreit
  • der Vermieter länger als die Regeldauer von einem Monat hat, um den Ersatzmieter zu prüfen
    • Mieter resp. Ersatzmieter hat dabei die notwendigen Unterlagen zu liefern
  • der Vermieter ohne triftigen Grund einen zumutbaren Ersatzmieter ausschlägt

Haftet der Mieter für die Mietzinse, trifft den Vermieter eine Schadenminderungspflicht

  • Vermieter muss sich, sobald für ihn erkennbar ist, dass der Mieter keinen Nachmieter sucht, selber um einen solchen bemühen
  • durchschnittlich einmal pro Monat ein Inserat erscheinen lassen genügt (Insertionskosten können dem Mieter überwälzt werden)
  • vertraglich vereinbarte Unkostenbeiträge bei vorzeitiger Rückgabe sind unzulässig

Zusätzlich hat der Vermieter sich ersparte Auslagen oder Vorteile aufgrund der vorzeitigen Rückgabe anrechnen zu lassen

  • Betriebskosten die nicht mehr anfallen
  • Mehrmietzinse, welche aufgrund einer neuen Vermietung entstehen (bis zum nächsten Kündigungstermin)
  • keine Haftung des Mieters für die Zeit, in welcher der Vermieter die Sache Instand stellt (ausser die Instandstellungsarbeiten sind auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen)

Vorgehensweise bei vorzeitiger Rückgabe (Zusammenfassung):

  1. Eingeschriebener Brief an Vermieter betr. vorzeitige Rückgabe des Mietobjektes (vgl. Musterschreiben 1)
  2. Suche nach Ersatzmietern (Inserate in Zeitungen und Website Homegate,  Mund-zu-Mund)
  3. Besichtigung der Wohnung durch allfällige Ersatzmieter
  4. Aufnahme der Personalien der Ersatzmieter (inkl. Telefonnummer); evtl. Betreibungsregisterauszug verlangen
  5. Evtl. zweites Schreiben an Vermieterschaft (vgl. Musterschreiben 2)
  6. Nachfrage bei Vermieterschaft nach ca. zwei Wochen
  7. Vorgehen gemäss Checkliste Wohnungswechsel